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工业企业动迁征收补偿和税收安排实践

2019-05-20 216

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       工业企业动迁征收补偿和税收安排是一个十分复杂、专业业务。企业作为非专业方面临专业动迁公司一般难以应付,并补偿门类多,情况复杂,认定不一,口径不一,标准不一。特别在没有统一动迁方案。且很多补偿项目连动迁公司也难以把握,须寻找法律和政策依据且二十多年企业动迁补偿和税收政策几经变化,一般人也很难把握、厘清有关政策沿革,被征用土地有国有土地、集体土地、租用土地、房屋与土地分离、合作入股土地情况,又有职工户口等,房屋年代久远,变化复杂。更增加动迁补偿复杂性以及全面准确把握性。建筑因此复杂,补偿政策需明细具体。本律师根据长期代理司法案件和动迁业务法律服务实践,阐述体会如下:

       一、2012年10月前得动迁,当时主要问题集中在土地补偿费用评估和动迁税收问题,以每亩土地和建筑物面积动迁往往以协商价格为主,动迁工业土地到改性出让终究通过需政府权力所为,且因土地地段不同,所以,征用土地价格也不同,很难参照各类类土地标准价格进行估算,被征用土地和房产取得价格补偿,特别涉及税收当时相对比较宽松,也没有专门动迁补偿和税收征收文件。按通常不同企业财务科目计项,则需交各项税。事实上补偿费需支出工人安置补偿。人员再就业培训费用,厂房、土地购建都需大量费用,当时有关政策免税。以我们代理上海乳胶厂动迁法律服务为例,当时就补偿2.4亿后,税收问题困扰企业。于是我们代理企业专题向杨浦区人民政府书面请示,要求免除税收。得到明确同意批复。主要理由是:

       1.根据营业税税目注释(试行稿),“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为不征营业税”。

       2. 根据广东省地方税务局请示国家税务局并经同意,“凡经县级以上政府批准,国土局及有关房地产管理部门发出公告。限期(搬)迁的地(路)段的,被拆迁户取得拆迁补偿收入(包括货币、货物或其他经济利益)暂不征收营业税。

       3.根据国税局对某地税务机关取得关于搬迁补偿费收费处理税务处理得批复:“企业取得搬迁补偿费收入,凡搬迁后重新购置或建造搬迁前相同或类似性质用途固定资产的,变卖收入减除各类拆迁固定资产的,应将上述搬迁补偿收入加各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后余额,冲减企业重置固定资产的原价”。即这种情况可免除重置和购入固定资产资金企业所得税。

       4. 同时对企业将补偿收入用于解除劳动合同补偿退职、安置、再就业培训等费用,按规定在12年内低于本市平均工资三倍的补偿费用免除税收。

       5. 对原华谊集团零置换给中联集团的房地产。化工部橡胶司转制的中联集团所取得厂房、土地属国资间交易,契税也依政策免除。

       由于我们据理力争,提供了上述政策规定,为企业重置创造了免税条件。这样给上海乳胶厂企业重建再生提供了全部税收免除的支持,获各方和政府好评。

       历年在房产征收补偿估价方面也出现一定模糊性,如我们代理常熟金澄玻璃有限公司房屋被当时已转制为民营企业的上海航空实业公司动拆迁时,所有人都认为由于当时该企业尚未取得房地产权证的买卖,房屋买卖合同使用期限仅50年,所以动迁补偿费很难达到一些取得权证房屋补偿价的一半费用。在协商无果情况下,我们以50年的租赁价的净现值估价主张权力,使用权房的基本价格与有产权证房屋价格差不多。以此提起诉讼,得到浦东法院和一中院支持。也创造房屋使用权按租赁收入净现值价值获补偿判决先例。

 

       二、2012年10月后国税局对动迁分为政策性动迁,自主动迁、商业动迁,各种动迁所涉享受政策也大相径庭。自主动迁完全取消税收优惠政策。政策性动迁对重置固定资产和土地购置的免税政策也被取消,对政策动迁增加有条件的采用五年内成本分摊。如我们代理上海瑞尔实业有限公司的一项动迁业务,合同草签发生于2010年10月前,动迁实施发生在2012年10月后,采用取得无税发票和购置厂房享受企业所得税和营业税免除政策。着实为企业取得一项重大利益和充分享受政策优惠。而且该企业在五年前发生戏剧性一幕,因租用的土地到期,上海国际汽车城开发集团有限公司通过仲裁解除了双方租赁合同,但企业500多名员工安置,厂房拆迁、设备搬迁对企业确实带来很大困难。最终双方执行和解,重启租赁合同。由于这以变化,使企业享受了厂房、设备搬迁、运输和不可搬迁的装修、设备设施、绿化、停工停产、职工安置补偿费和其他损失补偿费。

 

       三、近几年企业动迁主要更多争议集中在动迁补偿项目和估值利益上,以及是否享受税收优惠政策方面。市政、厂区、城市、农村动拆迁政策也不尽相同。街道、乡镇、村镇、动迁政策也不同。特别表现在违章或合法建筑的争议上和补偿金额上,在国家有关法规颁布前后不合法建筑不一定是违章建筑。补偿标准也大不同。这要求取得比对图,找到不同法律政策依据,提供法律政策和补偿依据,这时律师经验十分重要。

       停工停业损失补偿和集体土地和国有土地上建筑物补偿标准不同,经营情况导致结果不同。这要结合企业实际情况主张。如我们代理中航集团下属企业动迁补偿案法律服务。争议主要集中在历史上建筑物几经更替,界址位置均已变化,这部分房地产属无权证,但并没有认定违法建筑,所以应该有权力主张动迁利益。另外如阁楼财产权补偿,特别是租赁房有大量集体户口,这对于补偿的房屋套数更具有挑战性,为此要为企业找到合法取得利益理由。

       动迁情况有时十分复杂、有历史的,现实的、遗留的问题,需逐项分析处理。又如土地使用权与房屋权分离情况,集体土地上人员已转移至企业拆迁时,不能忽视这部分人员来源与补助费用。设备拆装和运输及设备拆迁报废需重置时,补偿费也应有所差别。企业动拆迁的奖励费用、签约费用也是另一个争议点。

       在对违章建筑认定也是不易之事。1989年12月26日城市规划法主要规定城市市区、近郊区及城区内的详细规划控制和城镇体系规划。在城市规划区内核发建设工程规划许可证。对乡镇未有详控规划、总体规划、修建详细规划要求。2007年10月28日颁布城乡规划法,规定了乡镇详控规划、修建评规和总体规划。在基础上产生建设工程许可和容积率概念。此前乡镇有关区域(园区、厂区等)建筑不具有违章、违法建筑概念。所以这部分建筑理应得到动迁补偿。07城乡规划与实际实施仍需一定时间,须经严格程序才有合法规划,在此期间的各种许可也成无缘之木。这需要拆迁方举证完成违章违法建筑认定的,但实际上这也很难的。所以07年10月28日后乡镇新建建筑也不一定是违章建筑,仍应予以动迁补偿。2009年4月修改了城乡规划法,扩大村庄规划要求,此前村庄建筑也很难认定违章。上海的有关政策也未将村庄建筑设列入违章强迁范围。也可能法律涉后原因。

       所以企业动拆迁补偿是一个十分专业、细致的业务,且十分复杂,需律师认真研拟,保护企业合法权益。



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